Comment financer un projet hôtelier : entre dette, equity et partenariat
Structurer les bons leviers financiers pour sécuriser le ROI et créer de la valeur long terme
Temps de lecture : 6 minutes
À RETENIR
L'article en quelques infos
investis dans les 9 premiers mois de 2025, une hausse par rapport aux dernières années
des investisseurs hôteliers européens anticipent une hausse de leurs allocations en 2025–2026
montant de certains refinancements hôteliers au 3ᵉ trimestre 2025 auprès de banques comme BNP Paribas
EN BREF
dans cet article
Dans un marché hôtelier en profonde mutation : hausse des coûts de construction, exigences accrues des banques, attentes de rendement plus élevées, le financement d’un projet hôtelier est devenu un exercice stratégique à part entière. Pour les investisseurs, banquiers et partenaires financiers, il ne s’agit plus seulement de financer un actif, mais de structurer un montage capable de créer de la valeur sur le long terme.
Dette bancaire, equity, partenariats : ces leviers ne s’opposent plus. Ils se combinent, s’ajustent et se réinventent pour répondre à des projets de plus en plus hybrides. Chez Moon Hospitality, nous accompagnons cette évolution en concevant des montages financiers adaptés aux réalités opérationnelles de l’hôtellerie contemporaine.
1. Financement de projet hôtelier par la dette : un socle toujours structurant
Comprendre le rôle structurant de la dette dans le financement hôtelier
La dette bancaire demeure le pilier central du financement hôtelier. Malgré un environnement économique plus contraint, les banques continuent d’accompagner les projets reposant sur une structure financière solide, un positionnement clair et une capacité démontrée à générer des revenus durables.
L’analyse bancaire ne se limite plus à la seule valeur immobilière de l’actif : elle intègre la qualité du projet, la solidité de l’exploitation et la vision long terme de l’opérateur.
Le rôle des banques aujourd’hui
Dans l’étude d’un financement hôtelier, les établissements prêteurs évaluent principalement :
- la localisation et le potentiel de marché de l’actif,
- l’expérience et le track record de l’opérateur,
- la cohérence du business plan (CAPEX, OPEX, scénario de montée en puissance),
- le niveau de fonds propres engagés, gage d’alignement avec les investisseurs.
Les ratios de Loan-To-Value (LTV) se situent généralement entre 50 % et 65 %, avec une attention particulière portée à la capacité du projet à générer des flux de trésorerie récurrents et sécurisés.
Avantages et limites de la dette
Les atouts de la dette bancaire :
- un effet de levier puissant pour optimiser le rendement des fonds propres,
- un coût du capital inférieur à celui de l’equity,
- un cadre structurant qui discipline la gestion financière.
Les points de vigilance :
- une sensibilité accrue aux cycles économiques,
- une rigidité contractuelle (covenants, échéanciers, garanties),
- une tolérance au risque plus faible sur les projets atypiques ou innovants.
Tendance observée : les banques privilégient désormais les projets intégrant une diversification des revenus : restauration, lieux de vie, coworking, événements perçue comme un levier de résilience et de sécurisation des cash-flows.
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2. Equity et financement de projet hôtelier : moteur de création de valeur
L’equity au cœur des stratégies de création de valeur
L’equity correspond aux fonds propres apportés par des investisseurs privés, des family offices ou des fonds d’investissement. Il joue un rôle central dans l’équilibre global du financement hôtelier, en renforçant la solidité financière du projet et sa crédibilité auprès des partenaires bancaires.
Au fil des années, l’equity est devenu un levier incontournable. Il permet d’absorber le risque opérationnel inhérent aux projets hôteliers, de financer les phases de repositionnement ou de rénovation, et d’accompagner les changements de concept ou de montée en gamme nécessaires pour s’adapter aux nouvelles attentes du marché.
Dans l’hôtellerie urbaine lifestyle, l’equity est souvent le moteur de la transformation d’actifs existants en projets à forte valeur ajoutée, capables de générer une performance durable au-delà de la seule valorisation immobilière.
Concrètement, l’equity permet notamment de :
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Sécuriser le montage financier et faciliter l’accès à la dette bancaire
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Financer des investissements créateurs de valeur sur le long terme
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Aligner les intérêts entre investisseurs, opérateurs et partenaires
En matière de rendement, les investisseurs en equity visent généralement un objectif annuel compris entre 8 % et 15 %, selon le profil de risque du projet. À cela s’ajoute une logique de création de valeur à la sortie, portée par l’optimisation de l’exploitation, l’amélioration de l’EBE et le repositionnement stratégique de l’actif.
3. Partenariat et nouveaux montages de financement hôtelier
Le partenariat comme levier d’alignement et de performances
Le partenariat est aujourd’hui le troisième pilier du financement hôtelier. Il prend des formes variées : joint-ventures, co-investissements, alliances exploitant-investisseur.
Pourquoi ces montages se développent
- Partage du risque financier et opérationnel
- Alignement des intérêts long terme
- Accès à une expertise complémentaire
- Plus grande agilité dans la gouvernance
Ces montages sont particulièrement adaptés aux projets hybrides, mêlant hébergement, restauration et lieux de vie.
L’analyse de Moon Hospitality
Structurer la performance financière sur le long terme
Un bon montage financier est avant tout un montage aligné.
Chez Moon Hospitality, nous privilégions des structures associant dette, equity et partenariats stratégiques, capables d’évoluer dans le temps. Cette approche permet d’optimiser le ROI tout en sécurisant la valeur de l’actif sur le long terme.
Comparatif des leviers de financement hôtelier
Chaque levier de financement joue un rôle spécifique dans la structuration d’un projet hôtelier. Leur complémentarité permet d’optimiser à la fois la performance financière et la maîtrise du risque.
La dette bancaire
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Rôle clé : générer un effet de levier pour optimiser les fonds propres engagés
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Avantage principal : un coût du capital généralement inférieur à celui de l’equity
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Point de vigilance : des contraintes bancaires fortes (covenants, garanties, rigidité contractuelle)
L’equity
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Rôle clé : renforcer la solidité financière et crédibiliser le projet
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Avantage principal : un fort potentiel de création de valeur à moyen et long terme
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Point de vigilance : une dilution du capital pour les porteurs de projet
Le partenariat
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Rôle clé : aligner les intérêts stratégiques et opérationnels des parties prenantes
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Avantage principal : le partage du risque financier et opérationnel
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Point de vigilance : une gouvernance à structurer avec précision pour éviter les déséquilibres
Conclusion : Structurer un financement hôtelier durable
Le financement d’un projet hôtelier ne peut plus être standardisé. Il doit s’adapter au positionnement de l’actif, à son marché et à ses ambitions. En combinant intelligemment dette, equity et partenariats, il devient un levier puissant de performance et de création de valeur.
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