Fiscalité hôtelière et structure juridique hôtel : guide stratégique pour investisseurs et avocats
Les clés juridiques et fiscales pour sécuriser, optimiser et valoriser un actif hôtelier
Temps de lecture : 6 minutes
À RETENIR
L'article en quelques infos
Taux de TVA applicable à l’hébergement hôtelier en France
Part amortissable d’un actif hôtelier sous IS (hors valeur du terrain)
Taux normal de l’Impôt sur les Sociétés (IS) en France
EN BREF
dans cet article
Un investissement hôtelier performant ne repose pas uniquement sur l’emplacement, le concept ou le taux d’occupation.
La réussite d’un projet hôtelier se joue souvent bien en amont : dans sa fiscalité hôtelière et dans le choix de sa structure juridique hôtel.
Pour les investisseurs privés, family offices et cabinets d’avocats accompagnant des opérations hôtelières, ces choix structurants conditionnent la rentabilité nette, la transmissibilité du patrimoine, la gestion du risque et la capacité à refinancer l’actif.
Ce guide propose une lecture technique, claire et opérationnelle des principaux enjeux fiscaux et juridiques d’un investissement hôtelier en France.
1. Pourquoi la fiscalité hôtelière est déterminante dans la performance d’un actif
Comprendre les leviers fiscaux pour sécuriser et optimiser la rentabilité hôtelière
La fiscalité hôtelière diffère fondamentalement de celle d’un actif immobilier classique.
Contrairement à un immeuble de bureaux ou d’habitation, un hôtel relève d’une activité commerciale (BIC) et non d’une simple gestion patrimoniale.
1. Exploitation vs détention patrimoniale
Un hôtel peut être structuré selon plusieurs schémas :
- Exploitation en direct
- Détention des murs et fonds de commerce dans la même entité
- Dissociation murs / fonds
- Mise en place d’un bail commercial avec société d’exploitation
Chaque configuration modifie :
- Le régime fiscal applicable
- Le niveau de risque porté par l’investisseur
- La capacité de distribution des dividendes
- Les modalités de transmission
2. Fiscalité des résultats : IR ou IS ?
Deux grandes logiques dominent :
- Impôt sur le revenu (IR)
Adapté aux petites structures ou holdings familiales, mais peu optimal pour des stratégies de capitalisation à long terme.
- Impôt sur les sociétés (IS)
Souvent privilégié dans l’investissement hôtelier structuré. Il permet :
-
- L’amortissement de l’immeuble (hors terrain)
- L’amortissement du mobilier
- L’optimisation de la trésorerie via la mise en réserve
- Une stratégie de refinancement plus flexible
Dans une opération hôtelière, l’amortissement peut représenter un levier majeur de réduction de base imposable.
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2. Structure juridique hôtel : quelles options pour sécuriser et optimiser l’investissement ?
Choisir la bonne architecture juridique pour structurer la performance
Le choix de la structure juridique hôtel dépend :
- Du profil des investisseurs
- Du montant de l’opération
- De la stratégie de sortie
- Du niveau de mutualisation souhaité
Les structures les plus fréquentes
- SAS ou SASU
Grande flexibilité statutaire, idéale pour les investisseurs institutionnels ou multi-associés.
- SARL / SARL de famille
Adaptée aux projets patrimoniaux, avec option IR possible sous conditions.
- SCI + société d’exploitation
Schéma classique de dissociation :
- SCI détient les murs
- SAS ou SARL exploite le fonds
- Bail commercial encadrant les flux
Ce modèle permet :
- Une séparation des risques
- Une optimisation de la fiscalité hôtelière
3. Fiscalité hôtelière : points de vigilance pour les avocats et conseils
Les arbitrages fiscaux et contractuels qui sécurisent l’opération
- TVA
-
- Taux de TVA à 10 % sur l’hébergement
- Récupération de TVA sur travaux et mobilier
- Arbitrage clé en phase de rénovation lourde
- Droits d’enregistrement
La distinction entre :
-
- Cession de parts sociales
- Cession de fonds de commerce
- Vente immobilière
impacte fortement la fiscalité globale de l’opération.
- Pacte d’associés
Dans une structure juridique hôtel multi-investisseurs, le pacte doit anticiper :
-
- Clause de sortie conjointe
- Clause de liquidité
- Modalités de gouvernance
L’analyse de Moon Hospitality
L’alignement stratégique au cœur de la performance durable
Chez Moon Hospitality, nous considérons que la fiscalité hôtelière ne doit jamais être pensée isolément.
Elle doit s’aligner avec :
- Le positionnement de l’actif
- Le modèle d’exploitation
- L’horizon de détention
- La stratégie patrimoniale globale des investisseurs
Une structure juridique hôtel mal calibrée peut réduire significativement la rentabilité réelle, même si l’exploitation est performante.
C’est pourquoi nous accompagnons nos partenaires dès la phase de structuration, en collaboration avec leurs avocats et conseils fiscaux.
Pour approfondir :
- Découvrez notre approche en gestion hôtelière
- Consultez notre article sur le repositionnement hôtelier
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